“公司準(zhǔn)備在佛山開辦一家金融企業(yè)，我最近在季華路租了一間200多平方米的甲級(jí)寫字樓，”廣州某金融公司負(fù)責(zé)人陸總對(duì)記者說，“在尋找辦公地點(diǎn)的過程中，我發(fā)現(xiàn)佛山甲級(jí)寫字樓不少；硬件設(shè)施好，服務(wù)完善的甲級(jí)寫字樓越來越多，尤其是在南海千燈湖區(qū)域與佛山新城，選擇余地更大。”

2022年4月13日，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布了《佛山—灣區(qū)戰(zhàn)略下的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)》研究報(bào)告。報(bào)告指出：在廣佛同城不斷深入以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的雙重機(jī)遇帶動(dòng)下，佛山寫字樓市場(chǎng)迎來新的發(fā)展契機(jī)。截至2021年第四季度，佛山全市甲級(jí)寫字樓存量規(guī)模達(dá)到176.5萬平方米，市場(chǎng)空置率為32.2%，與上年同期相比下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。平均租金則微跌0.9%至每月每平方米61.8元。

千燈湖商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健， 與2021年上半年相比平均租金有所上漲。 /資料圖片

該研究報(bào)告同時(shí)指出：佛山以傳統(tǒng)制造業(yè)強(qiáng)市為基礎(chǔ)，通過創(chuàng)新賦能新興產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升；廣佛雙城軌道交通一體化大大加速?gòu)V佛之間產(chǎn)業(yè)要素流通，雙城間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)向更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈發(fā)展，未來佛山將成為珠江西岸的產(chǎn)業(yè)引擎，發(fā)揮更凸顯的產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)作用；與雙重機(jī)遇對(duì)應(yīng)，佛山的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)受產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)，需求得以釋放，市場(chǎng)潛力進(jìn)一步激活。 

“雙重機(jī)遇”推動(dòng)佛山高端服務(wù)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張

根據(jù)佛山市“十四五”規(guī)劃，“十四五”期間，佛山市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)是實(shí)施制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，鞏固提升戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，面向全球的國(guó)家制造業(yè)創(chuàng)新中心將逐步建立。一方面，佛山原有的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)正在積極進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。以智能家電、家具、陶瓷等為代表的重點(diǎn)領(lǐng)域，延伸到工業(yè)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)等泛家居產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套，佛山產(chǎn)業(yè)向數(shù)字化、智能化、綠色化、個(gè)性化升級(jí)迭代。另一方面，機(jī)器人、新能源汽車、電子信息、新材料等新興產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，上述規(guī)劃與發(fā)展趨勢(shì)對(duì)佛山高端服務(wù)業(yè)形成很大需求。

同時(shí)，隨著廣佛同城加速，廣佛產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)向更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈發(fā)展，佛山高端服務(wù)業(yè)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)張。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，近年來，廣佛日均跨城出行的人次超過176萬人次，區(qū)域間的地鐵軌交從市域邊界的通勤接駁，到實(shí)現(xiàn)城市腹地之間貫通連接，廣佛兩地聯(lián)系的促進(jìn)已經(jīng)邁入一個(gè)新的階段。廣佛“雙城”快速通達(dá)的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)了廣佛城市間的人才、資本、技術(shù)、信息等產(chǎn)業(yè)要素的充分流動(dòng)，形成更加穩(wěn)定、更具競(jìng)爭(zhēng)力的廣佛產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

為此，戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端表示：“過去，佛山的寫字樓市場(chǎng)需求以房地產(chǎn)、建筑、泛家居類實(shí)業(yè)企業(yè)為主，近年來，佛山市積極招商引資，特別是金融業(yè)方面成效顯著，吸引多家知名機(jī)構(gòu)并落成包括友邦金融中心、匯豐環(huán)球營(yíng)運(yùn)中心、中科沃土基金等在內(nèi)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，高端服務(wù)業(yè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，加之優(yōu)質(zhì)企業(yè)的持續(xù)進(jìn)駐，將為后市發(fā)展帶來積極信號(hào)?！?/p>

甲級(jí)寫字樓凈吸納量增長(zhǎng)，金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)需求較旺

上述《報(bào)告》披露，隨著2019年佛山甲級(jí)寫字樓供應(yīng)高峰的基本結(jié)束，佛山甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)逐漸進(jìn)入去化周期，凈吸納量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，兩年平均增速超過23.5%。2021年，佛山市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量超過新增供應(yīng)，達(dá)到16.9萬平方米規(guī)模，同比增長(zhǎng)28.9%。其中，58.9%的凈吸納量來自于季華路商務(wù)區(qū)，千燈湖商務(wù)區(qū)的凈吸納量占到全市的33.3%。

2021年，有2個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目推向佛山市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。這兩個(gè)項(xiàng)目分別是寶能金融大廈和中盈盛達(dá)國(guó)際金融中心，共計(jì)向市場(chǎng)釋放了11.1萬平方米的可租賃面積。項(xiàng)目均位于佛山新城商務(wù)區(qū)，作為新興區(qū)域，它的加速建設(shè)意味著市場(chǎng)將迎來新一輪的集中放量。佛山新城已成為繼千燈湖商務(wù)區(qū)之后，佛山甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)的又一主力區(qū)域。

《報(bào)告》指出，佛山甲級(jí)寫字樓凈吸納量增長(zhǎng)的背后，是佛山先進(jìn)制造業(yè)及高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展催生出的新辦公需求；另一方面，村級(jí)工業(yè)園的整治和優(yōu)質(zhì)寫字樓的不斷落成也促使辦公載體由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向?qū)懽謽沁M(jìn)行升級(jí)轉(zhuǎn)移。與之對(duì)應(yīng)，在租戶結(jié)構(gòu)上，金融業(yè)始終作為需求主力支撐佛山甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)與電子信息產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)的需求都表現(xiàn)出不同程度的上升。

千燈湖和季華路甲級(jí)寫字樓租金上漲

據(jù)了解，千燈湖商務(wù)區(qū)和季華路商務(wù)和目前商業(yè)、交通配套尚不夠完善的佛山新城商務(wù)區(qū)區(qū)則表現(xiàn)穩(wěn)健，與上半年相比平均租金分別上升2.8%和0.4%，是2021年佛山甲級(jí)寫字樓租金水平最高的兩個(gè)區(qū)域。  

目前，佛山甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分化趨勢(shì)顯現(xiàn)，品質(zhì)一般的寫字樓面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，而品質(zhì)高、配套好的寫字樓對(duì)租戶更具吸引力。與2021年上半年相比，物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)、硬件配套一般的祖廟商務(wù)區(qū)今年上半年平均租金同比下降2.8%。

佛山新城商務(wù)區(qū)由于新項(xiàng)目逐漸竣工并投入市場(chǎng)使用，大部分業(yè)主為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境采取降價(jià)策略，今年上半年佛山新城甲級(jí)寫字樓同比下降2.0%。

今后三年，佛山甲級(jí)寫字樓走向“高、大、上”

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，未來三年，佛山市還將有超過64.2萬平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)使用，屆時(shí)全市總存量將被推高至240.7萬平方米。主要供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)將集中在千燈湖商務(wù)區(qū)和佛山新城商務(wù)區(qū)。千燈湖商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)新增22.1萬平方米，占全市未來三年新增供應(yīng)總量的34.4%。而作為三龍灣發(fā)展雙核之一的佛山新城商務(wù)區(qū)則重點(diǎn)引進(jìn)和培育高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)總部和研發(fā)總部，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)了解，目前佛山高端甲級(jí)寫字樓平均租金60—100元/平方米/月，廣州市與深圳市高端甲級(jí)寫字樓平均租金100—400元/平方米/月。佛山市高端甲級(jí)寫字樓檔次與市場(chǎng)吸引力滯后于廣州市與深圳市。

“我認(rèn)為，佛山甲級(jí)寫字樓要大發(fā)展，僅僅做好硬件配置、服務(wù)配套是不夠的，還必須做大、做強(qiáng)佛山第三產(chǎn)業(yè)”，合富研究院高級(jí)分析師曹紹林說，“目前，廣州、深圳寫字樓租金水平、品牌美譽(yù)度遠(yuǎn)高于佛山。與廣州、深圳第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，積極為世界級(jí)新興產(chǎn)業(yè)布局及擴(kuò)張?zhí)峁┹d體密切相關(guān)。”

“佛山甲級(jí)寫字樓必須引進(jìn)國(guó)際大品牌公司入駐，建設(shè)地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓”，曹紹林說，“要作到這一點(diǎn)，佛山的甲級(jí)寫字樓的設(shè)計(jì)水平、景觀配套水平必須更加高端、大氣、上檔次，與國(guó)際接軌。”

目前，佛山最有吸引力的甲級(jí)寫字樓分布在南海千燈湖、禪城季華路、佛山新城。令人矚目的是：位于禪城奇槎的鵬瑞三龍灣壹號(hào)廣場(chǎng)。

鵬瑞三龍灣壹號(hào)廣場(chǎng)位于禪城東平路西北側(cè)、規(guī)劃十五路南側(cè)，即保利碧桂園天匯東側(cè)，魁奇路以南，三面臨東平水道，景觀資源相對(duì)優(yōu)越，項(xiàng)目規(guī)劃兩棟248米的超高層雙子塔，規(guī)劃打造80萬㎡的超級(jí)綜合體，超4萬㎡商業(yè)以及住宅、酒店等多種業(yè)態(tài)，并于248米高度設(shè)云端停機(jī)坪等等。

該項(xiàng)目規(guī)劃有12萬㎡超甲級(jí)寫字樓，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)一家醫(yī)療產(chǎn)業(yè)巨頭，建設(shè)國(guó)內(nèi)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)總部基地。

鵬瑞地產(chǎn)是深圳地標(biāo)—深圳灣一號(hào)的開發(fā)商，以建設(shè)超一流地產(chǎn)項(xiàng)目著稱。其建設(shè)的能力其建設(shè)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)總部基地有望成為佛山甲級(jí)寫字樓的新標(biāo)桿。

文/韋廉

編輯丨朱韻耀