最近，鵬瑞三龍灣壹號(hào)、保利秀臺(tái)天珺兩大高端盤雙雙報(bào)喜，陸續(xù)宣稱開盤熱銷22億元、28億元，這在平靜的佛山樓市激起一石浪花。反觀剛需市場(chǎng)，7月份以來，一直處于相對(duì)平淡狀態(tài)，樓盤周成交量普遍在個(gè)位數(shù)。剛需盤與高端盤出現(xiàn)較大的差異。

近兩年，樓市分化發(fā)展明顯，一方面優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品備受青睞，普通地段普通產(chǎn)品則少人問津。另一方面，大戶型熱銷，價(jià)格持續(xù)走高，小戶型則表現(xiàn)平平。同一個(gè)樓盤，大戶型價(jià)格與小戶型價(jià)格甚至相差超過30%。

種種跡象顯示，改善型需求漸成市場(chǎng)主角，剛需型需求市場(chǎng)略顯疲軟。去年下半年開始，樓市步入調(diào)整期，剛需產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)較大，改善型產(chǎn)品則較為堅(jiān)挺，高端住宅產(chǎn)品表現(xiàn)更是一枝獨(dú)秀，價(jià)格不斷突破，“4”“5”字頭非常普遍，而且銷量普遍優(yōu)于剛需產(chǎn)品。

改善型產(chǎn)品、高端住宅產(chǎn)品的走俏，一方面反映了目前樓市價(jià)值的分化趨勢(shì)，核心地段的改善型產(chǎn)品、高端住宅產(chǎn)品越來越突出它的價(jià)值；另一方面是過去十多年改善型需求的集中釋放，受“7090”、限購(gòu)等政策影響，市場(chǎng)積壓了不少改善型產(chǎn)品的需求。隨著近年一系列高端改善型項(xiàng)目的上市，此類需求得到了釋放。

市場(chǎng)的變化，也導(dǎo)致地產(chǎn)商新項(xiàng)目紛紛瞄準(zhǔn)改善型市場(chǎng)。僅在禪城，今年下半年就出現(xiàn)3個(gè)以高端改善型產(chǎn)品為主的新盤，分別為鵬瑞三龍灣壹號(hào)、保利秀臺(tái)天珺、建投恒福壹號(hào)。9月16日，保利華南發(fā)布新品，推出3個(gè)以“珺”為名的新盤，都是保利天字系列產(chǎn)品，定位較高，以高端改善型產(chǎn)品為主。

剛需產(chǎn)品與高端產(chǎn)品，已是兩個(gè)不同的價(jià)值邏輯。剛需購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)是配套、學(xué)校、性價(jià)比，看中的是使用功能，高端住宅的買家關(guān)注的焦點(diǎn)是地段、景觀、品質(zhì)，看中的是環(huán)境、圈層。兩者面向不同的客戶群體，沒有交集。因此，不能以剛需的眼光看待高端住宅的價(jià)值，也不能以高端住宅的眼光來看待剛需市場(chǎng)。目前，代表大眾的、占市場(chǎng)主體的還是剛需市場(chǎng)，而不是高端住宅市場(chǎng)。

物極必反。目前，改善型產(chǎn)品、高端住宅產(chǎn)品供應(yīng)的放量，就相對(duì)擠壓了剛需市場(chǎng)的份額。剛需市場(chǎng)的疲軟只是暫時(shí)的，到全面復(fù)蘇時(shí)，剛需的供應(yīng)就可能不足了。也許當(dāng)下正是剛需購(gòu)房者入市的一個(gè)較好窗口期。

文丨梁瑞卓

見習(xí)編輯丨冼子晴