樓價(jià)直逼桂城，北滘會(huì)是下一個(gè)千燈湖板塊嗎？

近日，順德北滘中海悅林熙岸開盤，均價(jià)創(chuàng)造近年北滘樓市新高，超越大良，直逼桂城。北滘新城樓市真的有那么熱嗎？記者近日走訪了北滘新城部分樓盤及相關(guān)專家。

產(chǎn)業(yè)大鎮(zhèn) 高學(xué)歷人才近10萬(wàn)

改革開放以來(lái)，順德北滘逐步發(fā)展成為地區(qū)生產(chǎn)總值超600億元，國(guó)內(nèi)唯一擁有2家世界500強(qiáng)、雙千億企業(yè)，13家上市企業(yè)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，這是北滘交出的時(shí)代答卷。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北滘高學(xué)歷人才接近10萬(wàn)人，其中博士接近2000人，碩士超12000人，本科生超85000人。過(guò)去三年北滘人口流入接近28000人，每年超過(guò)8000名佛山新市民落戶北滘，其中大部分是高學(xué)歷人才。北滘高層次人才云集與美的、碧桂園兩大世界500強(qiáng)企業(yè)對(duì)高端人才的虹吸，功不可沒(méi)。

而北滘新城作為北滘鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展新城區(qū)，加之廣州地鐵7號(hào)線西延順德段及大學(xué)城衛(wèi)星城的建設(shè)，有關(guān)賣家預(yù)計(jì)到2020年北滘新城高端就業(yè)人才將達(dá)到8萬(wàn)~10萬(wàn)人！而人口結(jié)構(gòu)變化，將成為主推中高端消費(fèi)的力量。

配套成熟 路網(wǎng)交通仍有瓶頸

經(jīng)過(guò)多年沉淀和積累，北滘新城在教育、市政配套、醫(yī)療、商業(yè)等多方面已趨于成熟，北滘公園、北滘文化中心、北滘市民活動(dòng)中心、北滘體育公園、君蘭河堤公園、嶺南和園等大批配套落成，可滿足大部分業(yè)主對(duì)美好生活的需求。特別在教育方面，北滘最為引人關(guān)注的是近年打造的華師附屬北滘?qū)W校，學(xué)校為省級(jí)示范學(xué)校，小學(xué)部已于2018年開學(xué)，初中部也于今年開始招生。

雖然華師附屬北滘?qū)W校已開學(xué)，但學(xué)位不足問(wèn)題今年已開始凸顯，未來(lái)還有眾多樓盤交樓入住，學(xué)位將會(huì)越來(lái)越緊張。

一直以來(lái)，北滘新城的路網(wǎng)交通存在短板，其東面主要通過(guò)105國(guó)道接駁，而西面則通過(guò)林上路與周邊連接，然而，林上路也改造了多年仍未完工，當(dāng)前接駁線路比較單一，出入北滘新城的暢通度和便捷度均有待提高。

成交放緩 樓市步入平穩(wěn)狀態(tài)

樓市也創(chuàng)造了一個(gè)神話，從2017年到2018年，一條廣州地鐵7號(hào)線西延順德段將延伸到北滘新城的消息，使得北滘樓價(jià)在一年間翻倍，北滘樓市從價(jià)格洼地變身為價(jià)格高地。

2019年以來(lái)，北滘樓市經(jīng)歷了短暫爆發(fā)式增加后，逐步邁入平穩(wěn)狀態(tài)，成交量放緩，樓價(jià)平穩(wěn)。

近日，記者走訪了北滘新城部分樓盤。在合景天鑾，雖然不是周末，但銷售中心內(nèi)咨詢的客戶不少，據(jù)悉，該盤目前在銷售三期產(chǎn)品，四期尚未開建，月底會(huì)加推一棟全新產(chǎn)品，戶型面積主要有85平方米、96平方米、105平方米三種。

合景天鑾31樓鳥瞰北滘新城。/梁瑞卓攝

而位于林上南路南側(cè)的中海悅林熙岸，記者走訪時(shí)正好趕上樓盤的渠道銷售推介。據(jù)介紹，該盤已于6月開盤，是北滘新城價(jià)格最高的一個(gè)樓盤。該盤是去年3月，中海最終以“總價(jià)184962萬(wàn)元+30633平方米配建+2.1萬(wàn)平方米自持面積”競(jìng)得的焦點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)悉，目前北滘新城銷售相對(duì)平淡，特別是一些高價(jià)樓盤，不走渠道營(yíng)銷、一二手聯(lián)動(dòng)，就很難走貨。廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北滘新城主要在售新盤5個(gè)，網(wǎng)簽總數(shù)為849套，其中網(wǎng)簽量最大兩個(gè)盤為合景天鑾、美的綠城鳳起蘭庭，分別為320套、255套。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北滘在售樓盤中，廣州客比例普遍不超過(guò)三成。匯誠(chéng)鴻圖房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理劉世恩表示，目前，北滘樓市以本地需求為主，也有部分順德其他鎮(zhèn)街與廣州客到北滘置業(yè)。隨著北滘城市化水平提升，禪城、南海桂城等中心城區(qū)市民到北滘置業(yè)的意愿逐步提高。

業(yè)內(nèi)聲音：樂(lè)觀OR謹(jǐn)慎北滘眾多利好有待兌現(xiàn)

對(duì)于佛山每一塊有潛力的樓市板塊，商家都喜歡與千燈湖板塊作比較，甚至打出“下一個(gè)千燈湖”旗號(hào)，對(duì)北滘板塊的發(fā)展，目前市場(chǎng)有不同的聲音。

綠城中國(guó)佛山公司副總經(jīng)理陳金海認(rèn)為，北滘是全球知名的制造業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)了人才流入，政府策略先行，與13所高校簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，規(guī)劃大學(xué)城衛(wèi)星城，大量引進(jìn)廣州大學(xué)城人才?！拔覀冞@幾年在北滘，目睹了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，華師附屬學(xué)校、悅?cè)粡V場(chǎng)和美術(shù)館等配套資源先后落戶，整個(gè)城市面貌不斷更新，就好像有一股巨大的能量在推動(dòng)北滘向上，前景不可限量?！标惤鸷Ｕf(shuō)。

而劉世恩同樣看好北滘樓市的發(fā)展前景，首先北滘毗鄰廣州番禺，靠近禪城、桂城、佛山新城，地理位置優(yōu)越。其次，北滘的城市化建設(shè)近年進(jìn)展很快，當(dāng)前北滘新城無(wú)論城市面貌，還是商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療配套都初具現(xiàn)代化城市雛形。更重要的是，北滘高端產(chǎn)業(yè)配套規(guī)模大、檔次高（如美的庫(kù)卡智能制造產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際機(jī)器人產(chǎn)業(yè)生態(tài)園、世界級(jí)無(wú)人機(jī)項(xiàng)目都是千億級(jí)大項(xiàng)目），大批高端企業(yè)、巨量高端人才不斷涌入北滘，有效提振了北滘樓市對(duì)人居產(chǎn)品的需求。

佛房網(wǎng)創(chuàng)始人張旭輝認(rèn)為，北滘新城是目前佛山唯一有能力挑戰(zhàn)千燈湖片區(qū)的潛力區(qū)域，由于還有眾多利好有待兌現(xiàn)，正處于片區(qū)價(jià)值騰飛的加速上升期。

而合富研究院高級(jí)分析師曹紹林對(duì)北滘樓市則持謹(jǐn)慎看好態(tài)度。“為什么我謹(jǐn)慎看好北滘樓市呢？2017、2018年那兩年，順德北滘樓市價(jià)量齊升，非?；鸨?019年開始，北滘樓市步入穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)，上漲空間有限。所以我主張可以購(gòu)買自住，不建議投資。如果硬要在北滘附近投資，不妨考慮鄰近的順德陳村、樂(lè)從等片區(qū)?！保ㄎ?梁瑞卓、招敏枝、韋廉 實(shí)習(xí)生謝映惠）

TOD將是佛山樓市發(fā)展大方向之一

綠城中國(guó)進(jìn)駐佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)4年，其在順德北滘新城板塊打造的首個(gè)TOD項(xiàng)目將在未來(lái)兩月內(nèi)發(fā)售，日前，綠城中國(guó)佛山公司副總經(jīng)理陳金海接受了本報(bào)記者專訪。

問(wèn)：綠城中國(guó)進(jìn)入佛山已經(jīng)四年，你對(duì)佛山這座城市有什么印象？

答：我們進(jìn)駐佛山四年，一是深刻感受到佛山的包容性，對(duì)人才的吸附力很強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到基礎(chǔ)作用；二是傳統(tǒng)文化，許多嶺南傳統(tǒng)民俗文化，例如龍舟、武術(shù)、醒獅，還有非遺的木版年畫、香云紗等，深刻感受到這片土地的精神，敢為天下先、務(wù)實(shí)、團(tuán)結(jié)、有擔(dān)當(dāng)；當(dāng)然還有佛山的美食，佛山人對(duì)美食烹制的執(zhí)著已是一種工匠精神了。佛山人民生活水平高，對(duì)美好事物也充滿向往，這個(gè)特質(zhì)跟綠城很相似。

問(wèn)：長(zhǎng)三角城市群軌道聯(lián)網(wǎng)后蘇杭等城市價(jià)值的快速提升，佛山有何借鑒？

答：長(zhǎng)三角城市群通過(guò)密集的軌道交通聯(lián)網(wǎng)，各城市間的距離在縮短，產(chǎn)業(yè)和文化上互融互通，吸引了附近及全國(guó)各地的人才匯聚，整個(gè)區(qū)域發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的城市群之一。各城市大力發(fā)展軌道交通樞紐的建設(shè)，如引入國(guó)際先進(jìn)的TOD建設(shè)模式，以公共樞紐為中心輻射發(fā)展“微型城市”，是一種提高土地利用效能、激發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、聚集人才精英的開發(fā)模式。

近年佛山軌道交通、路網(wǎng)建設(shè)在推進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣佛雙城規(guī)劃的連接軌道達(dá)40余條，有軌道的地方，必然激發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要大量人才，如何滿足人才的工作、生活需要，則是我們作為房產(chǎn)開發(fā)商要思考的。引進(jìn)先進(jìn)的軌道建設(shè)理念、圍繞軌道樞紐進(jìn)行城市建設(shè)等，將是佛山樓市發(fā)展的其中一個(gè)大方向。在粵港澳大灣區(qū)的互聯(lián)聚合下，未來(lái)的佛山，城市價(jià)值必將得到快速提升。

問(wèn)：楊柳郡北滘項(xiàng)目有什么獨(dú)特之處？主要針對(duì)什么客戶群？

答：楊柳郡是綠城中國(guó)TOD的專屬創(chuàng)新品牌，是一個(gè)以軌道交通為載體，集居住、商業(yè)、辦公、文教、休閑于一體，具備“年輕、復(fù)合、活力、便捷”特征的“理想生活樣本”。

北滘益豐TOD的規(guī)劃中，唯一坐擁江景資源的在售項(xiàng)目，就是順德楊柳郡。就目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)幾乎沒(méi)有一個(gè)城市能把交通樞紐和城市公園兩者兼顧，這也是很多TOD項(xiàng)目面臨的不足，追求樞紐快效率，意味著不可避免地要遠(yuǎn)離綠色慢生活。而順德楊柳郡選址在23公里潭洲水道景觀的頭排，緊鄰君蘭河岸公園，在快與慢，軌道交通與生態(tài)之間找到更好的平衡，集合“中央車站”和“中央公園”，造就了順德楊柳郡區(qū)別于其他項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

楊柳郡，這個(gè)名字的由來(lái)頗有詩(shī)意。綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生說(shuō)過(guò)，綠城通過(guò)建造好的房子，注入多元訴求的園區(qū)文化，從而引領(lǐng)年輕的一代奮發(fā)向上，過(guò)上理想生活。希望能“用一枝楊柳召喚一座城市的春天”，這就是“楊柳郡”的來(lái)源。（文/佛山日?qǐng)?bào)記者陳海生）

本期話題：禪桂客是否還會(huì)來(lái)北滘買房？

本期主持：梁瑞卓（佛山日?qǐng)?bào)資深媒體人） 　　

本期嘉賓：張旭輝（佛房網(wǎng)創(chuàng)始人）

短短幾年間，北滘樓市從佛山價(jià)格洼地躍升至價(jià)格高地，樓價(jià)直追桂城。北滘樓價(jià)上來(lái)后，禪城、桂城跨區(qū)購(gòu)房客戶到北滘買房的熱情還有多大？

1、客源構(gòu)成及變化

張：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北滘購(gòu)房客有六七成是順德人，少數(shù)配建人才房的樓盤有小部分外區(qū)客。隨著優(yōu)粵佛山卡A卡、B卡、C 卡、T卡政策出臺(tái)，今年有一個(gè)一環(huán)東線南線交匯項(xiàng)目廣州客占比超過(guò)1/3?？傮w來(lái)說(shuō)，北滘樓市更依賴本地客群消化。

梁：隨著樓價(jià)上升，北滘樓市客源構(gòu)成也在不斷變化，2017年、2018年，由于廣州地鐵7號(hào)線西延順德段規(guī)劃建設(shè)的刺激，吸引了大批廣州客及禪桂客來(lái)投資，非本地客占比超五成，但隨著北滘樓價(jià)穩(wěn)定，廣州客已回落至最多三成左右，禪桂客也很少了。佛山地鐵3號(hào)線開通后，禪桂客比例或許會(huì)有所增長(zhǎng)，但樂(lè)從的位置優(yōu)勢(shì)更大。

2、對(duì)禪桂客的吸引力

張：個(gè)人認(rèn)為要將自住需求同投資需求區(qū)別對(duì)待，從自住的角度看，如果工作生活不在順德，北滘是不適合禪桂客自住的。

從投資角度看北滘新城核心區(qū)，因兩個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)擁有大量人口流入基礎(chǔ)，而且硬件配套逐步完善，城市升級(jí)已日新月異，可以說(shuō)北滘新城是目前佛山唯一有能力挑戰(zhàn)千燈湖片區(qū)的潛力區(qū)域，由于還有眾多利好有待兌現(xiàn)，目前正處于片區(qū)價(jià)值騰飛的加速上升期！

不過(guò)，投資北滘也要謹(jǐn)防一刀切，不是所有住宅項(xiàng)目都可以買入，因地施策很有必要！ 　　梁：從樂(lè)從到北滘，行程需要近30分鐘，到順德大良才40余分鐘，所以北滘的交通對(duì)禪桂客沒(méi)有什么吸引力。禪桂客對(duì)價(jià)格比較敏感，樓價(jià)都直逼桂城了，價(jià)格已毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，比環(huán)境又比不過(guò)佛山新城，除非有較大升值預(yù)期。

3、發(fā)展瓶頸

張：嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，個(gè)人不同意北滘新城核心區(qū)域價(jià)值緩升存在瓶頸，受當(dāng)前金融政策及疫情的大環(huán)境影響，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期是主旋律，決定了整個(gè)北滘鎮(zhèn)新房網(wǎng)簽均價(jià)或緩步微升，北滘鎮(zhèn)各項(xiàng)目的升跌幅度不一，雄踞優(yōu)勢(shì)地段如軌交上蓋、坐擁優(yōu)勢(shì)稀缺資源如景觀或?qū)W位的項(xiàng)目，樓價(jià)長(zhǎng)期緩緩微升的大趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

梁：制約北滘樓市發(fā)展主要還是交通問(wèn)題，目前途經(jīng)北滘的軌道交通尚未開通，主要路網(wǎng)還在建設(shè)及改造，很難吸引周邊客戶群，要往上有較大突破，就必須與禪桂、廣州番禺完全融入20分鐘生活圈內(nèi)。名校資源雖是北滘的優(yōu)勢(shì)，但今年學(xué)位開始出現(xiàn)緊張，鎮(zhèn)政府已有新校規(guī)劃，重要的是引入更多優(yōu)質(zhì)教育資源。（文/梁瑞卓）

原標(biāo)題丨樓價(jià)直逼桂城，北滘會(huì)是下一個(gè)千燈湖板塊嗎？

來(lái)源丨佛山日?qǐng)?bào)

編輯丨鐘靜文