本期嘉賓
梁瑞卓（佛山日報社資深媒體人）
楊東立（佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理)
按照市場規(guī)律，商品住房在過了一定期限，價值就開始降低，越往后價值銳減就越快。那么，對于那些超過三十年樓齡的老房子，它的剩余價值在哪里？
樓齡與樓價關(guān)系
梁瑞卓：同一地段的二手樓賣得并不定比一手樓便宜，有時候甚至更貴，經(jīng)常出現(xiàn)一、二手倒掛現(xiàn)象，特別是5年內(nèi)的次新樓體現(xiàn)得更加明顯，比如保利東灣小區(qū)超過25000元/m2的二手房很多，但附近的一手樓則普遍在21000元/m2~23000元/m2。這主要是因為這些次新樓交易后即可入住，而且經(jīng)過幾年開發(fā)，周邊配套較為成熟，即買即享； 而新盤普遍還要過兩年才交樓，周邊配套相對不夠成熟。
楊東立：一般住房樓齡與樓價關(guān)系，10年內(nèi)達到價值高峰，超過15年住房的剩余價值就開始降低，超過30年降得更快。因此，10年內(nèi)的次新樓售價超過附近一手樓是很正常的。
老房子的價值
梁瑞卓：去年底有朋友想在桂城入手一套二手房，解決小孩讀書問題?？戳艘恍├戏孔樱瑔蝺r12000元/m2~13000元/m2，樓齡普遍超過30年，非常破舊。
另一位朋友在2016年以140萬元賣掉惠景城一套90多m2老房子（20多年樓齡），后用差不多的價錢在禪西新城買了一套約100m2的江景樓?；菥俺抢戏孔又靛X，很大程度是因為周邊有惠景小學(xué)、惠景中學(xué)。
楊東立：有優(yōu)質(zhì)學(xué)位配套的二手房是不怕買的，此類物業(yè)流通性很強，轉(zhuǎn)手也會很快。
住房的價值不單單是土地加房屋價值，還有城市價值，下降的僅僅是房屋價值，即鋼筋混凝土價值，其土地價值和城市價值是上升的。這里的城市價值主要指景觀、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套。所以，雖然老房子鋼筋混凝土價值已不大，但其他附加價值會增加。一套30年樓齡的房子今年是100萬元，過了5年還可能是100萬元，中心地段老房子的流通性還是較好的。當(dāng)然，“30年河?xùn)|，30年河西”，也會存在城市中心轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的價值下降。
哪類住房更保值
梁瑞卓：商品房一般超過30年就較為老舊，一方面是因為建筑設(shè)計缺乏文化底蘊，另一方面是建筑質(zhì)量，且缺乏必要保養(yǎng)。因此，住房要保值，除了地段好、配套成熟因素外，選擇建筑質(zhì)量好、物業(yè)管理好的樓盤才更保值。
楊東立：其實，住房保值與物業(yè)管理關(guān)系更為密切。只有擁有良好的物業(yè)管理，住房才會保持較高的增值率。毫無疑問，中心地段、配套成熟、擁有稀缺資源又有良好物業(yè)管理的住房最為保值。中心城區(qū)一套老房子，甚至比郊外一棟別墅更值錢。
編輯丨林曉筠
