2020年12月29日，三山新城中海文錦國(guó)際再推一棟住宅，引發(fā)市民深夜搶購(gòu)。自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該項(xiàng)目已連續(xù)推售4棟住宅產(chǎn)品。從2020年第四季度起，三山新城陸續(xù)有新盤(pán)上市，五大新盤(pán)均在年底前開(kāi)盤(pán)，而且各盤(pán)開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)均不錯(cuò)，成為2020年第四季度佛山樓市的焦點(diǎn)。

五大樓盤(pán)分布圖。

區(qū)域掃描

定位生態(tài)科創(chuàng)宜居新城

三山新城，“廣州南站西大門(mén)”“廣佛同城示范區(qū)”，地理位置得天獨(dú)厚，是佛山三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)建設(shè)的核心，也是廣佛“半小時(shí)生活圈”的核心。作為廣佛都市圈的前沿地帶，其毗鄰廣佛四大核心商圈——海珠生活圈、廣鋼新城、廣州南站商圈以及佛山金融高新區(qū)，是廣佛同城化的重要紐帶。

三山新城總規(guī)劃面積約23.8平方公里，由三山島和林岳兩大部分組成。三山新城以科技創(chuàng)新和粵港澳合作項(xiàng)目為招商重點(diǎn)。截至2020年，三山新城建設(shè)項(xiàng)目101個(gè)，計(jì)劃投資總額超3532億元。三山新城不僅要做廣佛同城的價(jià)值高地，更是大灣區(qū)構(gòu)筑港澳高端服務(wù)業(yè)走向中國(guó)腹地、建設(shè)粵港澳合作高端服務(wù)示范區(qū)的“橋頭堡”。

在三山新城核心位置規(guī)劃發(fā)展“文翰湖國(guó)際科創(chuàng)小鎮(zhèn)”，打造“廣佛硅谷”，做灣區(qū)的城市標(biāo)桿。區(qū)域現(xiàn)有文翰三山新城湖公園、“最強(qiáng)大腦”季華實(shí)驗(yàn)室，并規(guī)劃地標(biāo)性建筑“廣佛之眼”、國(guó)際科創(chuàng)中心、科技與藝術(shù)廣場(chǎng)、濱江公園，以及高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際社區(qū)等城市配套。

文翰湖公園、三山森林公園、高鐵公園以及東平河水道，構(gòu)建了三山新城重要的生態(tài)屏障，各類(lèi)幼兒園、文翰中學(xué)、文翰小學(xué)、文翰二小、南海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，構(gòu)成三山新城現(xiàn)有較為成熟的教育體系，還有多所公辦、民辦九年義務(wù)教育學(xué)校在規(guī)劃建設(shè)。

板塊概況

總供應(yīng)量大去貨率較高

三山新城樓市總體經(jīng)歷兩大階段。2010年至2019年為第一階段——發(fā)展期，以保利西雅圖、保利諾丁山、中海萬(wàn)錦熙岸等為代表，目前均已交樓入住。2020年開(kāi)始進(jìn)入第二階段——爆發(fā)期，2020年上市的廣佛上城住宅銷(xiāo)售告罄，目前樓市主流是2020年第四季度上市的五大樓盤(pán)，分別是保利華僑城云禧、龍光玖里江灣、萬(wàn)科天空之城、中交瀧灣云城、中海文錦國(guó)際。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這五大新盤(pán)總建筑面積達(dá)222萬(wàn)㎡，總貨量14049套；容積率普遍在3.0以下，在禪桂普遍4.0的高容積率下，顯得更為可貴。

五大樓盤(pán)售價(jià)在2.5萬(wàn)~3.7萬(wàn)元/㎡，目前各盤(pán)均處于熱銷(xiāo)狀態(tài)。2020年11月8日萬(wàn)科天空之城首批開(kāi)盤(pán)去貨九成，11月21日中交瀧灣云城首開(kāi)去貨八成，12月19日中海文錦國(guó)際首批500多套單位開(kāi)賣(mài)，當(dāng)天去貨超九五成，三山新城成為2020年第四季度佛山樓市最熱的區(qū)域。

萬(wàn)科天空之城銷(xiāo)售中心。

橫向評(píng)測(cè)

看戶(hù)型：實(shí)用率最高達(dá)94%

從戶(hù)型面積來(lái)看，五大樓盤(pán)主推三四房單位，主打剛需、首次改善型置業(yè)。其中三房81㎡起步，四房108㎡起步，只有中交瀧灣云城有五房單位在售。這幾大新盤(pán)，均大打高實(shí)用率旗幟，有的甚至號(hào)稱(chēng)有94%的實(shí)用率。萬(wàn)科天空之城81㎡有三房，中海文錦國(guó)際、保利華僑城云禧的84㎡更有三房帶套房，這些高實(shí)用率戶(hù)型在近期樓市中較為罕見(jiàn)，他們通過(guò)多功能空間、全飄臺(tái)等方式來(lái)增加使用率。

萬(wàn)科天空之城81㎡的戶(hù)型不多，主要集中在近高鐵一側(cè)。中海文錦國(guó)際84㎡的戶(hù)型較多，且各個(gè)座向都有，可選擇余地較大；96㎡三房戶(hù)型客廳更是有5米大開(kāi)間，較為罕見(jiàn)。保利華僑城云禧的84㎡戶(hù)型則是橫廳設(shè)計(jì)，空間利用率較高。

中海文錦國(guó)際銷(xiāo)售中心。

看交通：多個(gè)樓盤(pán)為軌交上蓋

目前三山新城主要交通干線是港口路與三龍灣大道，港口路貫穿三山新城南北，三龍灣大道則貫穿三山新城東西，且是禪城、順德進(jìn)入三山新城的主入口。連接三龍灣大道與廣州南站的番海大橋即將通車(chē)，連接廣州廣鋼新城的玉蘭路-港口路過(guò)江隧道也于2020年9月啟動(dòng)招標(biāo)勘察。這兩條通道通車(chē)后，三山新城將與廣州無(wú)縫對(duì)接，這也是三山新城板塊吸引廣州客的一大優(yōu)勢(shì)。

交通方面，目前公交的通達(dá)性還是較差，未來(lái)重點(diǎn)得看軌道交通。南海新交通預(yù)計(jì)2021年開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，4號(hào)線、11號(hào)線尚在規(guī)劃中。萬(wàn)科天空之城、中海文錦國(guó)際、中交瀧灣云城均為地鐵上蓋項(xiàng)目，分別對(duì)應(yīng)南海新交通、4號(hào)線與11號(hào)線交匯、3號(hào)線與南海新交通交匯；其余兩盤(pán)則離軌道交通稍遠(yuǎn)，保利華僑城云禧離11號(hào)線最近站點(diǎn)約500米，龍光玖里江灣離南海新交通三山新城北站約1公里。

看教育：配建2所九年一貫制學(xué)校

目前三山新城現(xiàn)有公辦義務(wù)教育學(xué)校為文翰中學(xué)、文翰小學(xué)、文翰二小，民辦有南海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南海美倫國(guó)際學(xué)校。未來(lái)五大樓盤(pán)將新增1.4萬(wàn)戶(hù)，現(xiàn)有義務(wù)教育配套顯然不能滿(mǎn)足。為此，當(dāng)?shù)卣谕恋嘏馁u(mài)時(shí)就規(guī)劃配建相應(yīng)學(xué)校，除幼兒園配套外，中交瀧灣云城配建一所九年一貫制學(xué)校（民辦），中海文國(guó)際配建一所九年一貫制公立學(xué)校，保利華僑城云禧附近也規(guī)劃建設(shè)一所公立小學(xué)，預(yù)計(jì)在未來(lái)3年建成并投入使用，基本與樓盤(pán)交樓同步。

看環(huán)境：山、湖、江、園環(huán)繞

三山新城為生態(tài)之城，文翰湖公園、三山森林公園、高鐵公園以及東平河水道等生態(tài)資源豐富，但對(duì)應(yīng)各樓盤(pán)的生態(tài)資源配套則有所不同。

三山新城文翰湖公園環(huán)境優(yōu)美。豐富的生態(tài)資源是該板塊樓盤(pán)的一大看點(diǎn)。/佛山日?qǐng)?bào)記者王澍攝

中海文錦國(guó)際生態(tài)資源最為豐富，環(huán)島濱江公園、文翰湖公園、高鐵公園等景觀資源環(huán)繞，步行5分鐘通過(guò)人行跨江天橋可達(dá)文翰湖公園。龍光玖里江灣則有東平水道、三山森林公園。萬(wàn)科天空之城有文翰湖公園、三山森林公園和高鐵公園。而保利華僑城云禧、中交瀧灣云城的自然生態(tài)資源稍為欠缺，前者離東平水道有一段距離，后者處村居南面。

自建園林方面，五大樓盤(pán)除了龍光玖里江灣規(guī)模較小外，其余四盤(pán)規(guī)模都較大，園林頗有氣勢(shì)，保利華僑城云禧打造超1萬(wàn)㎡沉浸式生態(tài)公園，中海文錦國(guó)際則享有超8萬(wàn)㎡的立體園林。

看商業(yè)：圍繞佛羅倫薩小鎮(zhèn)商圈

目前，三山新城整體商業(yè)氛圍較為欠缺，主要靠佛羅倫薩小鎮(zhèn)支持，但未來(lái)可期。中海文錦國(guó)際最近佛羅倫薩小鎮(zhèn)，約1公里，還有華南最大的旗艦店“名古匯-永旺夢(mèng)樂(lè)城”已于2019年簽約進(jìn)駐佛羅倫薩小鎮(zhèn)南側(cè)，該項(xiàng)目是集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、康體等于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，將與佛羅倫薩小鎮(zhèn)一起構(gòu)成三山新城最大商圈。萬(wàn)科天空之城、中交瀧灣云城是TOD項(xiàng)目，分別自帶3.6萬(wàn)㎡、2.6萬(wàn)㎡商業(yè)空間。

看價(jià)格：較開(kāi)盤(pán)價(jià)均有一定升幅

五大樓盤(pán)整體在售均價(jià)為2.5萬(wàn)~3.7萬(wàn)元/㎡，處于佛山樓市第一、第二階梯，但各盤(pán)之間價(jià)格有落差，交叉部分集中在2.6萬(wàn)~3萬(wàn)元/㎡。各樓盤(pán)目前售價(jià)均較開(kāi)盤(pán)價(jià)有一定幅度的提升，保利華僑城云禧開(kāi)盤(pán)價(jià)為2.6萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/㎡，目前售價(jià)為2.8萬(wàn)~3.7萬(wàn)元/㎡；萬(wàn)科天空之城開(kāi)盤(pán)2.5萬(wàn)~3萬(wàn)元/㎡，目前售價(jià)為2.5萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/㎡，中海文錦國(guó)際開(kāi)盤(pán)價(jià)為2.6萬(wàn)~3.3萬(wàn)元/㎡，目前售價(jià)為2.8萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/㎡。五盤(pán)當(dāng)中，只有中交瀧灣云城、龍光玖里江灣兩盤(pán)最高售價(jià)未過(guò)3萬(wàn)元/㎡，目前售價(jià)分別為2.5萬(wàn)~2.7萬(wàn)元/㎡、2.5萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/㎡。

原標(biāo)題丨價(jià)高貨量大 還是不愁賣(mài) 南海三山新城五大新盤(pán)掃描

來(lái)源丨佛山日?qǐng)?bào)

文丨梁瑞卓

編輯丨鐘靜文