昨日，被沈海高速和梧村大道夾住的狹長的西圍工業(yè)區(qū)一片繁忙，大貨車來來往往。繁忙的景象下，工業(yè)區(qū)更顯雜亂無章。
但很快，這里將是另一番天地。5月9日，梧村村黨員、村民代表大會通過表決，同意對租戶續(xù)租，采用租戶自籌資金改造的村改模式。
此前，村民迫切希望提高村集體收益；租戶因為歷史遺留問題，物業(yè)產(chǎn)權(quán)存在爭議；租期到期在即，租戶不敢追加投資、企業(yè)去留情況不明朗……多個復雜的問題交織，因佛山村改總攻堅政策的助力，一舉破局。這也成為南莊首個企業(yè)自行改造的村級工業(yè)園項目。
難題：
租期不一老舊工業(yè)區(qū)陷困境
梧村村位于南莊鎮(zhèn)南部，與順德相鄰。這個以?；~塘及養(yǎng)蠶業(yè)為主的南方傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)村落，乘著改革開放的春風，建廠從商，逐步發(fā)展壯大。20世紀90年代，經(jīng)過股份制改革后，村中遍布工廠和大小企業(yè)。
西圍工業(yè)區(qū)Z54、Z56地塊就是見證。這兩個地塊總面積約150畝，呈狹長的帶狀。昨日，記者在現(xiàn)場看到，這兩個地塊十幾米之隔就是沈海高速，寬敞的梧村大道緊挨工業(yè)區(qū)，加上毗鄰一環(huán)、佛開高速、樵樂路等交通要道，這里成了中小企業(yè)發(fā)展的“樂土”。汽配、印染、家具、化工、陶瓷倉庫等遍布其間。
此一時，彼一時。毋庸置疑，這些企業(yè)發(fā)展曾為南莊經(jīng)濟做出貢獻，然而，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，卻遇到了棘手難題。
“租戶多、租期不一，村里早都想動了，一直達不成協(xié)議?！蔽啻宕妩h委書記、村委會主任譚文杰說，這里20多年前以零星的方式先后租給了20個租戶，其中面積最大的18畝、最小的2.5畝左右。其中65畝今年9月即將到期，長的還有10年才到期。當時，租戶自建了物業(yè)，因為歷史問題，一直未取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。幾十年前的合同，也未對地上建筑物權(quán)屬進行規(guī)定。租期到期時，爭議在所難免。
5月9日，梧村村舉行了黨員、村民代表大會，表決一致同意村改方案。/受訪者供圖
而集體物業(yè)，村民也有自己的想法。之前簽訂合同的租金早已不符合市場價格。到期后是租是賣？是續(xù)租還是重新公開招標？
租戶企業(yè)也是忐忑不安。租期未定，政策有變化風險?！巴恋夭皇俏业?，租期沒定，追加投資，分分鐘可能打水漂。哪敢？”采訪中，一租戶說。
破局：
村改契機盤活多方利益
契機在今年春節(jié)后到來。2月19日，全市村改總攻堅大幕拉開。
很快，禪城區(qū)、南莊鎮(zhèn)相繼召開了動員會。梧村從鎮(zhèn)會議現(xiàn)場領(lǐng)回了“一村一策”村改總攻堅方案和任務(wù)。會上，鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府還詳細解讀了村改政策，譚文杰腦子活絡(luò)起來?！耙源甯臑槠鯔C，解決歷史遺留問題，這就是可以去談的突破口?！?/p>
他將此想法匯報給了南莊鎮(zhèn)村改辦。鎮(zhèn)駐村團隊和相關(guān)職能部門在規(guī)劃、土地現(xiàn)狀和交易、村改案例、合同范本、成本測算、報建指引等方方面面對梧村進行協(xié)助。梧村村初步確定了對租戶續(xù)租35年，租戶籌集資金自行改造的方案。
企業(yè)思想工作不好做。梧村村委會的工作人員還記得，剛開始，一個化工企業(yè)租戶對村改方案十分抵觸。他的租期還有10年才到期，預計盈利可達一兩千萬元。讓租戶放棄掉這些利益，重新找地方搬遷，還要投入資金去拆除新建，他覺得不劃算。
村物管組成員和村集團公司董事輪流上門宣講政策，南莊鎮(zhèn)村改辦負責人更是幫企業(yè)算起了賬，租戶思想終于有了松動。大的租戶帶頭，很快，其它租戶也認可了方案。
村民的思想工作也在同步進行。5月9日，梧村村舉行了黨員、村民代表大會，續(xù)租期間，租金和周邊持平，漲至6.3萬元/畝·年左右，加上租戶投資3.5億元改造物業(yè)，到期后歸村集體所有，可持續(xù)盈利，方案兼顧眼前和長期，在表決大會上一舉通過。
目前，該項目已經(jīng)進入土地公開交易協(xié)商和辦理相關(guān)手續(xù)準備階段。下一步，梧村村還將聘請中介單位，對150畝產(chǎn)業(yè)用地進行統(tǒng)籌規(guī)劃，設(shè)計統(tǒng)一的外立面?！拔覀兇蛩愫托宇^工業(yè)園設(shè)計的色調(diào)差不多，一路過來，有連片整體的感覺。”根據(jù)預計，該項目做好報建后，可在今年底或明年上半年啟動拆除。
記者手記
推動村改 多方共贏
棘手難題變成一舉多得好事，關(guān)鍵點在于兼顧政府、村集體、村民、租戶多方利益。
在制作初步方案時，村改辦靠前服務(wù)，把相關(guān)工作做在前面。例如梧村村委考慮續(xù)租期限，租期長，村民不同意；租期短，企業(yè)要算賬，改造不劃算。村改辦根據(jù)周邊村改經(jīng)驗，提供了測算數(shù)據(jù)。按照投入產(chǎn)出比，22年左右可回本。最終續(xù)租35年，給出了企業(yè)一定盈利空間，成為推動企業(yè)自行改造的動力。加上解決報建問題，給企業(yè)吃下了定心丸。
從村民角度來考慮，經(jīng)濟賬一目了然。租金從平均1.5萬元/畝·年漲至6.3萬元/畝·年，租金不僅翻了幾番，而且租戶投資3.5億元建設(shè)的物業(yè)35年后也歸村集體，有可持續(xù)發(fā)展的空間。
從村集體角度來考慮，原本租期到期存在爭議的問題一舉解決，村民長短期利益都有保障。
從南莊鎮(zhèn)角度來考慮，新建的工業(yè)園產(chǎn)業(yè)布局勢必得到重新優(yōu)化，推動工業(yè)上樓、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。作為首個企業(yè)自行改造的項目，在全鎮(zhèn)也有示范意義。
南莊首個企業(yè)自行改造的村改項目落地，預計最快年底開拆
來源|佛山日報
文|記者王曉丹
編輯|何欣鴻
